Byggesmart
Søg
Skal du bygge flerfamiliehus? I denne guide fortæller vi dig præcis, hvad du har brug for at vide om priser, regler, processer, tidsforbrug, faldgruber og meget mere. Gå ikke glip af de råd, der sikrer dig et vellykket projekt! Læs vores guide, og lær alt om at bygge flerfamiliehus.
Hvis du ønsker tilbud på dit projekt, kan du klikke dig videre lige nedenfor. Så bliver du sat i kontakt med dygtige håndværkere til dit projekt, og du kan modtage op til 3 gratis og uforpligtende tilbud på arbejdet.
Hvad et flerfamiliehus koster, afhænger af mange ting og kan variere meget. Tal fra Bygge.dk viser, at det faktisk er muligt at bygge flerfamiliehus for ned til 15.000 kroner per kvadratmeter, mens andre boliger af samme type kan have en kvadratmeterpris på over 30.000 kroner.
Gennemsnitsprisen for denne type bolig ligger på godt 18.000 kroner per kvadratmeter. Her er betaling til håndværkere og køb af materialer inkluderet, mens udgifter til arkitekt og projektering er holdt adskilt. Til de to sidste ting må man afsætte mindst 65.000 kroner, ofte en del mere.
Husstørrelsen er altså en faktor, når man skal beregne omkostningerne. Tager man udgangspunkt i et flerfamiliehus på maksimalt 220 kvadratmeter viser tallene, at der er mulighed for at holde prisen under 3 millioner kroner.
Det kræver imidlertid, at en god del betingelser er opfyldt:
Klarer man at overholde disse punkter, undgå store tilbageslag i byggeprocessen og hele vejen holde en stram kontrol med omkostningerne, er målet om et flerfamiliehus til under 3 millioner kroner inden for rækkevidde.
Hvad er et flerfamiliehus? Som begrebet røber, er det et hus for flere husstande, og ikke blot enkeltpersoner. Et flerfamiliehus er en bolig med mindst tre boligenheder, hver med plads til én husholdning, fx en familie.
Hvordan boligenhederne er placeret i forhold til hinanden i huset kan variere. I et horisontalt delt flerfamiliehus ligger de ved siden af hinanden. I et vertikalt opdelt flerfamiliehus er boligenhederne lagt ovenpå og under hinanden, fx tre etager med en boligenhed på hver etage. Et flerfamiliehus kan både være opdelt vertikalt og horisontalt, fx i et hus med flere etager og flere lejligheder i hver etage.
Flerfamiliehuse er moderat udbredt i Danmark og kan bygges af flere husholdninger i fællesskab. Det forudsætter, at man har finansiering, og så er det også muligt at bygge et flerfamiliehus alene eller sælge enhederne, man ikke bor i selv.
Det første skridt til det mest økonomiske flerfamiliehus er at gøre et godt forarbejde. Et flerfamiliehus kan kræve en noget større grund end parcelhuse, og sådan grunde er ofte vanskelige at skaffe i centrum eller nær byer.
Mest valuta for pengene får du ved at opsøge mindre tætbyggede områder. Her kan det også være nemmere at få naboernes godkendelse til et større byggeri, som et flerfamiliehus som regel er. Samtidig har man større valgfrihed.
Ønsker man det billigst mulige hus, kan det betale sig at undersøge grundforholdene og terrænet på forskellige grunde. Bakket grund og skråninger gør, at udgifterne til jordarbejde og fundament hurtigt render i vejret. Gå hellere efter en flad grund med jord, som er nemt at grave ud.
Tidligt i processen bør man også afklare, om man har nogen at bygge sammen med. At være flere bygherrer, der kan dele omkostningerne under byggeprocessen, er en stor fordel. Fx kan tre familier, som kender hinanden, bygge sammen. Sørg bare for, at der hele vejen igennem er krystalklare skriftlige aftaler for, hvem der skal betale hvad, og hvordan ejerforholdene skal være. Hertil er det en god idé at engagere en advokat.
Når huset skal udformes, er det muligt at spare penge ved at vælge billigere materialer til konstruktionen – fx træ i stedet for beton. Har man flere identisk udformede boligenheder, kan man bygge med præfabrikerede elementer, en billigere løsning end at sætte alt sammen på byggepladsen. Smarte planløsninger kan også gøre grundfladen mindre og reducere behovet for, hvor stor byggegrunden behøver at være. Mindre grunde er som regel billigere.
Det kan være vanskeligt at se for sig, hvor meget forskellige elementer koster i den lange proces, det er at opføre et flerfamiliehus. Andre menneskers erfaringer kan imidlertid give en hvis rettesnor. Nedenfor fremgår det, hvor mange forskellige ting der indgår under opførelsen af en arkitekttegnet bolig på 220 kvadratmeter.
Total: 3.400.000 kr. - 5.850.000 kr.
Her ser man, at prisen er over 3 millioner kroner. Ved effktiv omkostningskontrol og ved at arbejde med punkter, som er beskrevet tidligere i denne artikel, kan det alligevel være muligt at komme under den magiske grænse, du drømmer om.
Ønsker man at holde omkostningerne nede, når man bygger et flerfamiliehus, er det vigtigt at indhente tilbud fra flere entreprenører. Som en hovedregel bør man indhente tre tilbud.
Sørg på forhånd for, at dem du får tilbud fra, er seriøse aktører. Tjek, at firmaerne har en god kreditvurdering, et solidt ry, og at de har alle nødvendige faglige godkendelser. Er disse ting på plads, er tre tilbud nok til at få et godt spektrum frem af priser og vilkår. Det er samtidig ikke så mange tilbud, at det bliver vanskeligt at holde styr på. Denne sidste pointe er vigtig, når du skal i gang med at sammenligne tilbuddene – et arbejde du bør være grundig med. Er du ikke tilfreds med nogen af tilbuddene, du får, er det bedre at gennemføre en runde to end at have for mange tilbud i første omgang.
Når du har tre forskellige tilbud foran dig på bordet, er der flere ting, du bør undersøge:
Indeholder alle tilbuddene de samme poster?
Det er forskelligt, hvad entreprenører har for vane at inkludere i et tilbud. Det, som er inkluderet i totalprisen hos én udbyder, kan hos andre være defineret som et tillæg, man må betale ekstra for. Det kan både gælde store udgifter som grundarbejde og støbning af sokkel og mindre omkostninger som strøm på byggepladsen. Tjek derfor, hvor forskellige elementer er placeret i hvert af tilbuddene og spørg, hvis du er usikker.
Varierer posterne meget i pris?
Når du gennemgår de forskellige tilbud, bør du reagere, hvis poster, som ellers tilsyneladende er ens, er prissat meget forskelligt. Sådanne forskellige prissætninger kan være et tegn på, at udbyderne har forskellige forståelser af, hvad posten indebærer, eller at de lægger op til forskellige måder at udføre arbejdet på. Tag kontakt til firmaerne og få klarhed over, hvad der er årsag til prisforskellene.
Hvilke forbehold har firmaerne taget?
Af og til er udbyderne af entreprenørtjenester usikre på forhold i fremtiden. Dette kan de forsøge at tage højde for gennem forbehold i tilbuddet, de giver til dig. De kan for eksempel tage forbehold for, at visse typer materialer skal være tilgængelige, eller at vejret tillader bestemte former for arbejde. For dig som bygherre indebærer forbehold som disse øget usikkerhed, og du bør være bevidst om, hvor meget du kan tolerere af dette.
Hvordan er priserne kategoriseret?
Priser i et tilbud kan gives på forskellige måder. Det bedste for dig, som skal bygge, er at få poster med fast pris. Så ved du på forhånd nøjagtigt, hvad du skal betale. Ved såkaldte prisoverslag kan den endelige pris efter loven havne max. 15 procent over det angivne. Det mest problematiske er uforpligtende beregninger. Dette er beregninger, som ikke forpligter udbyderen på nogen måde, og hvor den endelige pris kan blive en helt anden end i tilbuddet.
Ved store projekter som et flerfamiliehus er det meget almindeligt at overlade jobbet til en totalentreprenør, som leder byggeprocessen fra start til slut. At du har en professionel aktør til at tage sig af byggeprocessen, betyder imidlertid ikke, at du selv kan forholde dig passivt.
Her er nogle ting, du bør huske på under byggeprocessen og efterfølgende:
Lav tjeklister: Hvis du som bygherre har påtaget dig at skaffe nogen af byggematerialerne, skal du sørge for, at du har disse klar på det rigtige tidspunkt i byggeprocessen. Lav lister med klar angivelse af, hvornår forskellige byggevarer skal foreligge, og anvend disse.
Besøg byggepladsen: Tag jævnligt på besøg hos dem, som bygger for dig, og aftal faste kontaktmøder med entreprenøren. Sådan kan I fortløbende diskutere ting og afklare eventuelle misforståelser i et tidligt stadie.
Informér naboerne: Husk, at du skal bo i huset, når det er færdigt. Sørg for et godt forhold til dine fremtidige naboer ved at give information om støjende arbejde, forventet varighed for forskellige dele af byggeprocessen og eventuelle ændringer undervejs. Sådan forebygger du også klager.
Få foretaget slutkontrol: Når huset er færdigt, bør du holde på de sidste ti procent af kontraktsummen, indtil du og entreprenøren sammen har gået en slutrunde og eventuelle fejl, som denne afdækker, er blevet rettet til. Under slutrunden bør du have en uafhængig fagperson med dig som støtte.
Indhent slutdokumentation: Sørg for, at entreprenøren sender dig dokumentation på alle materialer, som er anvendt, og hvilket arbejde som er udført under byggeprocessen. Det er vigtigt med tanke på senere vedligehold, eventuelle reklamationer og ved et fremtidigt salg. Sørg også for at få dokumenteret, at vådrum og elektrisk anlæg opfylder alle krav.
Hvis du ønsker tilbud på dit projekt, kan du klikke dig videre lige nedenfor. Så bliver du sat i kontakt med dygtige håndværkere til dit projekt, og du kan modtage op til 3 gratis og uforpligtende tilbud på arbejdet.
